よくある質問
よくある質問 Q&A
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Q 不動産の売却を考えた時何からはじめれば良いですか？
Aまずは不動産会社を選んで電話にてお問合せをするか直接訪問して売却についてご相談をする事が一般的です。
それからご自身の不動産の価格査定をおこなって頂きます。 -
Q 不動産会社はどうやって選べば良いですか？
A現在では不動産業における実務や知識などは実はどこも大きく差はありません。売却をご検討のお客様に不利益になる様な事をする不動産会社は絶対ではありませんがほとんど無くなりました。
不動産会社には大きく分けて3種類あります・大手不動産会社、地場の老舗不動産屋さん、中小規模の不動産会社です。それぞれに良いところ不足しているところがあります。
〔大手不動産会社〕
豊富な資金と多くの社員数を持っており大きな会社としての信用と責任をもって仕事をされています。しかし多数のお客様の対応を行わなければいけませんので営業が機械的になる事や時間が掛かってくると放置される様な散漫な営業なところも伺えます。
〔老舗不動産屋さん〕
長く地元地域に根付いているので地元ならではの情報源や長く存続されている事から相談する安心感があると思います。しかしその一方その様な不動産屋さんにはご年配の方の営業であったり、我流で運営してきて不動産営業や取引における知識などが少し乏しかったりする事もあります。
〔中小規模の不動産会社〕
大手の様な資金力や地場の老舗不動産屋さんの信用に負けないようにひとつひとつの仕事を大切に丁寧にこなしてくれます。
しかしひとつひとつの仕事を濃密におこなっていただけると思いますがやはり宣伝等の資金力や老舗の様な昔から在る安心が少ないのは否めません。但し、資金力の差といっても不動産売却における売出し等に掛ける宣伝広告費自体ではあまり差はありません。会社自体の宣伝力（ＴＶコマーシャルやタレント起用のＣＭ）に差が出やすいのです。
では、そんな数ある不動産会社の中でどこを選択すればいいのかというとそれはあなたと巡り会う担当営業の方次第だと思われます。
大手不動産会社の中でもベテラン、中堅、新人まで幅広くおり、地元の老舗不動産会社などでは長く会社が在りますが不動産売買自体の経験が少ない方や実は不動産売買をあまり学んでない方もおられます。残念ながら社長さんだから安心、年配の方だから大丈夫、若くて元気があるから一所懸命やってくれるだろう…ではありません。その方々が実際の不動産売買営業・取引に優れているとは限りません。また逆に知識と経験が豊富でも態度や口調が悪ければ良い気持ちで取引が出来ない場合もあります。
ですので自身でお好みとなる不動産会社を選択しそこから派遣されてくる担当営業の方と気持ちが通じ合えるかどうかになります。不動産売却は高額で大切な財産です。それを売却するには営業の方と二人三脚で動く必要があります。
売却ご相談者様は何社でもご相談する事が出来ますので是非自身のお好み・気が合いそうな営業の方を選んで下さい。尚、後記にもありますが営業及び会社を一つだけにしぼらなくても複数の不動産会社に売却依頼する事もできますのでそちらも読まれてみて下さい。 -
Q 実際ネットにある一括査定（大手6社）や60秒査定はどうなんですか？
Aインターネット等で「不動産売却」と検索すると、だいたい「不動産一括売却査定サイト」の各社が出てきます。しかし実はこれらの会社は不動産会社ではありません。
私たち不動産会社と別に情報サイト運営をしている会社が在るのです。 「個人情報に関する規定」の中に、「第三者への情報開示をする」に同意すると、お客様の情報が一斉に登録されている不動産会社へ開示される仕組みになっています。
お客様のクリックひとつの同意でその業者は不動産会社に情報開示し、従量課金制と呼ばれる広告費を不動産会社に請求し利益を得る仕組みとなっています。（毎月定額制もあります）
情報提供料を支払う不動産会社は、売却査定希望の方から売却依頼を受ける事ができなければ情報提供料を支払うだけとなってしまいます。そうなると本来の査定の目的を逸脱しただ単に高値査定を提案し売れるかどうかは関係なく自社に依頼を頂く為のだけの査定をする不動産会社も出てくるわけです。ですので一括査定やスピード査定で簡単で良いと思いがちですが実はご自身の個人情報・財産情報をばらまいている事を知っておいて下さい。
しかし私たち不動産業者に依頼した場合には守秘義務がありますので、売却相談時点からお客様の個人情報や財産情報をむやみに第三者に開示したりすることはありません。 -
Q 売却相談をする場合に用意しておくものがありますか？
A権利書（登記識別情報）や固定資産税の納付書、購入時の書類や図面等があると査定がスムーズです。相談の段階ではそれらが無くても大丈夫です。
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Q 費用はどのくらい掛かりますか？
A売却相談時や査定時では費用は一切掛かりません。
またご依頼を受けて売出しの際にも宣伝広告費などの費用は一切かかりません。
売却の依頼を受け、売買が成立した場合に限り仲介手数料が発生します。基本的には最終取引時（売買代金受領時）に清算して頂きます。
また登記内容によっては借入抹消費用や住所移転登記など別途司法書士への費用が発生する場合もありますのでご相談の内容に応じてご説明致します。 -
Q 住宅ローン等の借入が残っていても売却できますか？
A基本的に住宅ローンや借入が残っていても売却は出来ます。その際は借入の残高について打合せをする必要がありますのでご面談時にお話しするようになります。
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Q 売却する場合にはどの様な税金が掛かりますか？
A通常不動産譲渡所得税が掛かります。ただし居住用（ご自身がお住まいになられている）の場合には基本的に3000万円の控除がありますので売却して3000万円以上の利益が出なければ無税となります。また居住用でない場合（現在住んでいない）は、購入時の契約書等があれば売却した価格から購入金額を差し引いた部分で利益が出ていれば利益分に対し譲渡所得税が掛かります。それには短期所有（所有から5年以内）と長期所有（短期期間以上の年数所有）によって税率が変わります。（短期20％・長期40％）
相続物件の場合には一定の条件を満たした場合、ご自身が住んでいなくても相続開始から3年目の12月31日までに売却をした場合に、空き家の譲渡所得の3000万円控除が使えます。詳細につきましてはご相談時に詳しくご説明させて頂きます。その他の税金につきましてもご相談内容に応じてご説明致します。 -
Q 次に住むところが決まっていないのですが住みながら売却って出来ますか？
A出来ます。お住まいになられたまま販売活動をする事が出来ます。但し、購入希望のお客様のご案内が度々ありますのでご承知おき下さい。
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Q リフォームをした方が良いのでしょうか？またその方が高く売れるのでしょうか？
A結論からいいますと綺麗にした方が早期売却出来る可能性がある事とリフォームした方が高く売れる可能性はあります。但し、必ずしもリフォームをしたから自分の思っているほど高く売れるとは限りません。もちろん汚れた部屋より綺麗なお部屋の方が買う方にとって印象は良くなりますので早く、高くご売却出来る可能性が上がるという事です。
また街で見かけるリフォーム済物件は通常不動産会社等が一度買い取って売却をしています。 一般の方の売却では売却をする為に先に300万円～500万円掛けて販売する事は通常ありませんし、基本的にそれをお勧めする事もありません。
しかし、痛み等の程度によっては印象を高める為の原状回復やハウスクリーニングを提案する場合もあります。売却ご依頼者の予算や物件によって様々ありますのでそこもご相談時にご説明させて頂きます。 -
Q 古くなって使わなくなった家がありますが先に解体をした方が良いのでしょうか？
A解体をした方が土地の印象が良くなる場合もありますが先に解体した場合解体費用が発生します。
それと年をまたいでしまうと固定資産税が上がる可能性があります。（建物がある場合減税されています）先に費用が発生してしまう事や無駄に税金が上がる場合もありますのでそれは物件によって査定相談の段階で協議する事をお薦めします。
また解体更地渡しや古家付など売出しの条件等で調整する事も出来まのすので相談時に協議されて下さい。 -
Q 仲介で売却する場合と買取りをしてもらう場合とではどちらが良いですか？
Aどちらにもメリットがあります。案内やリフォーム等が煩わしく早期に確実に売却をしたい場合や即現金化したい場合などは買取りをお薦めします。
逆に時間が掛かっても良いので少しでも高く売却したい場合は仲介で売却する事をお薦めします。
しかし双方のデメリットでは買取りは少し市場の売出し価格（仲介価格）より売却価格が下がる可能性が高いと思われます。目安は20％～40％あたり市場価格より下がる可能性があります。仲介の場合、売却までに時間を要したり契約をしても買主側の住宅ローンの承認がおりず流れたり、土日平日を問わずご案内が入ってその都度掃除をする必要があったりと少し煩わし点があります。この様に買取りも仲介も良し悪しがあります。
弊社ではご相談によってどちらでもご対応する事ができます。 -
Q 高齢の父（母）がおり、生きている間に売却を考えていますがどうしたら良いですか？
A所有者本人の意識がしっかりしている応答がきちんと出来るは必須の条件になります。入院中であっても字が書けなくても本人の意思と面談が可能であれば売却する事が出来ます。万一、認知や痴呆の場合には裁判所の後見人制度の利用が必要となります。また判断可能の場合、家族信託制度というものもあります。両親や兄弟であっても基本的には本人の意思確認と面談が出来なければ売却は難しいと思って下さい。
後見人制度の利用や家族信託には様々な条件等がありますのでご相談頂いた際にご説明致します。 -
Q 不動産会社依頼にあたって一般・専任・専属専任の媒介契約があると聞きましたがどの様な事なのでしょうか？
A簡単にご説明しますとまず媒介契約とは不動産を売却する際に依頼する不動産会社と売りをお願いする契約書だと思って下さい。売る事も決めていないのに勝手に売却に出されたりご自身の考えと違う金額で売りに出されたりしない様に約束をする宅建業法で定められた契約です。その種類は一般・専任・専属専任の媒介契約の3つとなります。
一般は複数の不動産会社に売却の依頼を掛ける事が出来ます。専任は1社だけ依頼する、一つだけの不動産会社に依頼して販売活動をしてもらいます。その際ご自身で購入者をみつけた場合、不動産会社を通さずそのまま直接相手方と売買契約を行う事が出来ます。専属専任は専任と同じ1社だけのご依頼となりますがもしご自身で購入者を見つけた場合でも必ず依頼した不動産会社を通して売買契約を行うお約束になります。
どれが良いというものではありません。複数の業者に依頼して売却したい場合の「一般媒介」は売主様自身が窓口になり複数の不動産会社からの連絡対応を行わなければいけません。「専任・専属」を選んだ場合には1社だけが窓口になりますが、その会社が全て対応してその1社だけのやり取りで済みますので煩わしさがありません。ですのでご自身の売却に合った契約をお選びになられると良いです。そこもご相談した不動産会社と協議をおこなうと良いと思われます。 -
Q なぜ不動産会社によって査定金額が異なるのですか？
A不動産には定価がありません。あくまでも相場です。また査定も決まった一つの方法だけではありません。最近の不動産会社では通常パソコンで所在地・面積等を入力すると査定金額が算出されるソフトが利用されています。もちろんソフト等によっても多少計算が異なるのですが、実際の不動産査定は単純にソフトに入れて算出する事や電卓でたたいて計算できるほど簡単ではありません。物件によって様々なプラスマイナスの要因があります。それをどのように査定計算に加味するかや、近隣の売却事例の引用の仕方、または対象物件の周りの流通性や実際探されているお客様（購入希望者）の需要などによって計算が異なってきます。しかし現在では私たち不動産業界もネットでどの会社でも同じ事例を見る事が出来ますので大きく査定額が異なる事はありません。しかし担当によってはソフトでの査定でしか分からず本当の不動産査定が理解できていないような事はよくあります。
あまり必要の無い書類を集めて単に分厚い査定書出す会社や売れるかどうかも分からないもしくは査定の根拠もない高い査定金額を提示してとりあえず自社に依頼をしてもらう目的だけの不動産会社などもあります。ですので2Ｑでお答えしたように会社をみるより担当営業者しっかり理解できているか目利きされてみて下さい。
尚、弊社では「本気の不動産査定」をおこなっております。詳しくは「本気の不動産査定」ご覧下さい。 -
Q 通常売りに出してからどのくらいで売却できますか？
Aそれは売出しの価格に大きく影響します。高く出せばお時間が掛かる場合もありますし、安く出せば早く売却する事もあると思います。
買主側の需要にマッチできれば早い場合は売り出しから最終取引（決済・引渡し）までひと月の場合もあります。また買主側のニーズより少し高値となっている場合にお時間が掛かり価格を下げる必要がある場合もあります。そうなれば3～6ヶ月かかる場合もあります。
あくあまでも売却価格は売却速度に連動しておりますのでその内容についてもご相談時にご説明致します。 -
Q 弊社にお願いした場合のメリットは何がありますか？
Aひとつは不動産営業として経験と知識と実績がありますので不動産について、不動産査定、ご説明などを明確にお伝えする事ができます。また様々な内容に柔軟に対応する事がきます。
ひとつひとつのご相談にしっかり集中し最適な提案を行い全力でサポートし安心と信頼をもって円滑なお取引が出来るように導く事が出来ます。
売却の依頼は、売却出来なくては何の意味もありません。私たちは『本気の不動産査定』にてお客様の思いに応えるべく内容を準備しておりますのでどうぞご相談されてみて下さい。
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Q 不動産の購入を考えた時何からはじめれば良いですか？
Aまずは簡単にインターネットのポータルサイト（ふれんず福岡・スーモ・アットホーム・不動産ジャパン・ホームズ等）をのぞいてみて下さい。その時に自分たちの希望する地域や想像する金額でまずどの様な物件があるかを閲覧されてみて下さい。そうすると大体の売物件の情報やなんとなくの相場観が得られます。それから不動産会社を選んで物件情報のお問合せをしてみるか直接不動産会社に訪問してみます。または自身で物件情報に記載されている所在地に外観をみに行ってみるやオープンハウスが開催されている物件に直接みにいってみるなどされてみて下さい。つぎに不動産会社の方と住宅ローンの銀行や融資条件、借入金額、毎月の支払い等の打合せを行っていきます。
このようにして進めて行く事が一番オーソドックスです。 -
Q 営業の方とやりとりする事がめんどうなのでとりあえず自分でいろいろみてみたいのですがそれは出来ますか？
A出来ます。ネットで所在地まで記載されている物件の場合ご自身で直接観に行くことは可能です。但し、中古住宅や中古マンションで所有者がご入居中の物件の場合は外観までとなり内覧をご希望される場合はお問合せと段取りが必要となります。また土地など住所が不明な場合は不動産会社にお問合せをして所在地をお尋ねする必要があります。その際に営業されたくないと思えば所在だけお尋ねすると良いです。
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Q 自分たちがどのくらいの金額の物件が購入出来るか知りたいのですが。
Aお勤めの勤続年数、総所得額、その他のローンをしている借入金額が分かればおおすじ分かります。または自分たちの支払い希望金額から逆算していくらの借入か算出する事も出来ます。例えば毎月7万円の支払いが理想とした場合、約2500万円を借りた場合の支払い額と算出出来ます。いくらの家が購入出来るかもありますが自身の支払い可能額から計算する方がわかりやすいと思います。これに自己資金をプラスして購入物件の総額を決めると良いと思います。
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Q 自己資金、頭金があまりないもしくは使いたく無いのですが購入出来ますか？
A諸経費も含めて全額住宅ローンを組むことは可能ですが、売買契約の時点で一度手付金が現金で必要になりますので最低30万円～50万円あたりはご用意出来た方が良いですね。まれに10万円くらいで売主様にお願いする場合もありましたが信用度の問題であまりおすすめ出来ません。しかし契約時先に一時的に支払いをするだけで借入金に算入していればのちにその分が戻ってくるような感じになります。
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Q 諸経費はどの様なものがありますか？
A不動産購入までの基本的な諸経費は仲介手数料・登記費用・固定資産税清算金・印紙代（売買契約書貼付用）・銀行融資手数料（銀行へ支払）・融資保証料・火災保険・管理・修繕費清算金（中古マンションの場合）です。
また任意的な部分としてインスペクション費（任意の建物内検査費：中古住宅・中古マンション）・リフォーム費（中古住宅・中古マンションの場合）・建物解体費（土地古家付の場合）
引渡し後には引越費用や家具電気製品等が必要になります。
税金としては購入後数ヶ月以内に「不動産取得税」の請求がきます。但し、一般的な物件の購入の場合、減税がありますのでだいたい0円になります。（減税にならない場合数十万請求がくる場合があります。※対象物件によって異なりますのでご相談下さい。） -
Q 諸経費はどのくらい掛かりますか？
A物件の種類・価格・借入金額等によって異なります。目安でよく1割くらいといいますが内容によって異なるのであまりあてになりません。物件をみつけたら不動産会社にお尋ねしてみる事をおすすめします。
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Q ずっと探しているのですがなかなか良い物件情報がありません。どうすれば良い情報が取得できますか？ コツはありますか？
A実際特別な方法ありません。おそらくどこの不動産会社にお尋ねしてもコツは無いとおもいます。正直20年売買の取引をしてきまして購入したお客様皆様、その不動産とご縁があったのだなと感じる部分が多いです。何年かけてもなかなか買えない方、逆に1件みて即決められる方、申込したけど他の方に取られてしまった、いつも決め手に欠いてなかなか申込出来ない方、理想と現実が合わず決められない方など多くのお客様がおられます。
購入した方は一体どうやって決れたのですか？どうやって良い物件情報を取れたのですか？とよく聞かれます。個人的な見解ですがわたしは直感と決断力が一番大きいと思います。そしてそれを得る為には沢山物件をみてそれが培われる方、良ければ決める！と最初から心積りが出来ている方、他の人に気に入った物件を先取りされてしまう事を経験して次は早く決めると心積もり出来る様になった方など様々です。
是非、直感と決断力を大事にされて良い物件に出会えたら即決出来る準備をしておきましょう。 -
Q 沢山の不動産会社に声をかけておいた方が良い物件情報がきますか？
A一概には言えませんが、一つの不動産会社にお声がけするよりは可能性は上がると思います。しかし大手から地場の不動産会社まで数えるとものすごい件数になります。また、沢山の不動産会社に声をかけておくと同じ売物件情報が多数者から一斉に連絡が来るなど少しマイナス点もあります。希望する物件に近い大手不動産会社や地場の不動産会社2～4社くらいお声がけする感じにしてあとはインターネットやチラシ・新聞などで情報があればその都度お問合せをするなどで良いかと思います。
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Q 何を基準に不動産会社の選ぶといいですか？
A大手不動産会社、地元に古くからある不動産屋さん、中堅規模の不動産会社、小さく専門的に営業している不動産会社などいろいろな不動産会社がありますが、実は不動産会社の選び方というより一番大事な事は『自分にあった良い営業の方と出会う事』です。
いくら大きくてしっかりしている会社であってもその中には新人さんや業歴・経験の浅い人からベテランの人まで多種多様にいます。また地元の不動産会社でも長年会社があっても担当の方が高齢で希望や話がかみ合わない事や少し横柄に感じたりする事もあるかもしれません。不動産会社によっては賃貸・管理業務が中心であまり売買をされていない場合もあります。ですのでどこの不動産会社というよりもどの様な営業の方と出会うかの方が大事です。まずインターネットでかみた不動産会社にお問合せをしてみるか、オープンハウスにいってそこで営業と知り合うか、直接良さそうと思う不動産会社に行ってみる事と思います。今の時代物件の情報量も全社大きく差がありません。多少得意不得意くらいはあると思われます。 -
Q 新築注文住宅、新築建売、新築マンション、中古住宅、中古マンションどれを選んだら良いのか分かりません。
Aどれが良いのかはお客様の予算や希望地域など条件次第と思います。地区によっては高額だったり土地がなかなか出ない地域だったり、お子様の学校区が外せなかったり人によって様々条件があります。その条件にあった金額とその場所の物件を選ぶようになると思います。またどれを選んでもでも良い部分とマイナスな部分があります。例えば注文住宅は理想に近い家を求める事が出来ますがその分お金が掛かりますし土地もなかなかみつかりませんまた建つまでに時間もかかります。建売は安い分自分好みの間取りにはできません。しかし立地や建物が気に入れば即購入即入居が可能です。マンションの場合はだいたい立地が良い場所にあり使いやすい間取りが多く庭の雑草の手入れなどなくセキュリティーもある程度高いです。しかし上下の音の事や庭がないなどを考える戸建の方が良いと思う事もあるでしょう。このようにそれぞれの善し悪しがありますのでご自身のお好みと条件とマッチする物件をお選び下さい。
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Q 今って不動産を買う時ですか？ 買っておいた方が良いのでしょうか？
Aよくお尋ねされるご質問ですが、自己居住用の不動産を購入するタイミングはご自身やご家族が本当に必要だと思った時だけです。必要もないのに事前に購入しておく必要はありません。また金利や消費税など色々な時勢のタイミングで買っておくべきかなど聞かれますがそれもその理由だからといって購入しておく必要もありません。
その時代その時どきによって経済状況等は変化しますがいつのタイミングで買ったからお得だという事はありません。不動産も所有しますといろいろお金が掛かります。自分たちに必要のないものを購入してお金が出ていくだけで家はどんどん古くなっていきますので不要な不動産を購入する必要はありません。むしろ必要が無いのであれば購入しないで下さい。わたしも以前この仕事をしているので早めに住宅を購入していましたが、やはり必要なくなり売却しました。 -
Q 不動産を購入する時のだいたいの流れを教えて下さい
A1.希望条件・資金計画を整える。2.物件を探す・見学に行く・不動産会社を選択。3.気に入った物件の具体的な諸経費や支払いを算出・融資銀行の選択。4.売主へ申込。5.重要事項説明・売買契約。6.住宅ローンの申込み。7.銀行承認 8.最終取引（決済・引渡し・登記）。9.引越しがおおまかな流れとなります。
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Q 不動産を購入した時の税金はどの様なものがありますか？
A購入した際、2～3ヶ月後あたりに県税事務所から不動産取得税（1度のみ）の請求があります。また、購入（売買）の際に固定資産税の清算金という項目がありますが、不動産を所有すると毎年市町村役場から請求があります。所有期間の間ずっと支払わなければいけません。金額は物件によって異なりますのでその物件ごとに確認しましょう。
まだまだ沢山ご質問があると思いますが弊社では不動産会社へ行く前にその様な知識のお勉強ができる面談を行っております。その際不動産の営業は一切行いませんのでお気軽にお問合せ下さい。先にお話を聞いて是非『失敗しない不動産購入』されて下さい。
不動産会社の裏表のお話など通常聞けないお話なども聞くことができます。なんでもお尋ね下さい。
ここに出ている質問はごくごく一部のご質問となります。
面談時にはもっと詳しく、わかりやすくご説明いたします。
